一边是“提前还贷潮”，一边是“经营贷置换房贷”暗涌，存量房贷利率不变的情况下，购房者对于还贷的态度，正在悄然生变。
与春节前后上演的“提前还贷潮”不同，部分站在利率“高位”的购房者，因手里没有充裕的现金流，无法部分或全部提前还贷，但是不甘于存量房贷利率和当下利率的差距，有贷款中介开始推销起“经营贷转房贷”。
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利差明显，“经营贷”重出江湖
2021年前，面对上涨的房价和楼市预期，“经营贷”违规入楼市的现象就时有发生。当时，有人拆入资金全款买房后，申请经营贷款偿还买房资金；也有人将经营性贷款在多家银行间流转套现，以掩盖购买房产的实际行为；也有的编造交易背景等，违规手段是多样且持续翻新。
2021年3月，银保监会等部门联合发布《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》，要求全面收紧经营贷监管，严防经营贷违规流入房地产市场。以此为节点，并伴随后续“房住不炒”的基调和房价平稳，经营贷违规入楼市现象大减，淡出购房者视线。
然而，随着房贷利率明显下降、“提前还贷潮”迭起，“经营贷置换房贷”的声音，又开始以隐秘的方式出现。
当下经营贷置换房贷有共性的逻辑，据公开信息，主要是两种方式。对于有公司的客户，就以公司名义申请经营贷，利率大约在3.5%左右，最低能做到3.08%；如果没有公司，则是中介先帮忙借钱给客户，等客户还清房贷、房产解押后，中介再以该房产作抵押物向另一家银行申请经营贷款，等贷款批下来再用这笔钱偿还欠中介的债务。”
以5.5%的房贷利率和3.5%均值的经营贷举例，2%的利差，确实显得经营贷很有诱惑。因此，手头现金不足、无法提前还贷的购房人听信中介、选择“置换”，其实就不难理解。
明确禁止！多方建议不要置换
对于“经营贷置换房贷”的做法，国有银行普遍认为，中介的做法是打“擦边球”，并对购房者提醒称，不要轻信中介的话，经营贷的申请也是有门槛的，审核流程、资金监管都很严格。
实际上，对于经营贷的用途，相关法规和权威发言都表示，只能用于公司的生产、经营。银保监会也明确表示过，用于包括房地产市场在内的非生产经营用途都是违规的，必须纠正，在执行上不能打折扣。
另外，北京金诉律师事务所主任王玉臣律师提醒称，银行贷款是有明确的用途设定的，必须按照用途去使用，不能挪做它用。
其次，这种行为对于购房人而言有不小的风险，一旦被查出，不仅仅是面临停贷，或提前全额偿还贷款的风险，资信也会受到严重影响。停贷后，若无法及时偿还银行贷款，将面临被抵押的房产被拍卖的风险；对于操作经营贷置换房贷的中介或银行机构，一旦被查出，也会面临被处罚的风险。严重者，里面还可能会涉及到刑事犯罪问题。
对于部分购房者面临的存量利率“尴尬现状”，不少专家表示，建议监管机构适度下调存量按揭贷款利率水平，使之和经营贷款利率之间的息差，回归到正常状态。
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